房屋貸款對許多人而言，是人生中最大宗的金融交易之一，因此了解房屋貸款流程尤其重要。從預備階段、申請、審核到核准放款，房屋貸款流程中有許多細節需要注意，在此篇文章中，我們將深入探討房屋貸款流程，讓您可更加快速了解。
內容目錄
房屋貸款流程7步驟
房屋貸款流程其實並不難，只要按照一定的順序進行，遵循7個基本步驟，就可以成功獲得房屋貸款，下面逐一說明房屋貸款流程。
選擇合適的銀行或優惠的房貸方案
在房屋貸款流程中，第一步是選擇適合自己的貸款方案和銀行，可以透過詢問多家貸款機構的優惠方案，或是選擇與自己經常有往來的銀行或值得信任的貸款公司。
房屋貸款準備所需文件
決定好銀行與房貸方案後，需先準備房貸資料準備提交申請，通常所需要資料如下：
- 申請人的身分證件與第二證件
- 房屋及土地建物所有權狀
- 戶籍謄本
- 申請人的收入證明、在職證明或勞保異動明細
- 買賣契約書
房屋鑑價
在房屋貸款流程中的第三步驟，銀行或貸款機構會派出專業人員進行房屋鑑價，根據房屋的位置、裝潢、面積、屋齡、周邊環境等因素進行評估，一般最高貸款為房屋價值的7-8成，但非自住宅或政府定義的豪宅房屋貸款成數為6-7成。
調查及審核房貸
接著銀行會進行調查及審核，申請人會被查閱聯徵，並需提供收入狀況、薪資證明、工作證明等文件，以確認是否有穩定工作且每月負債不超過60%以上。銀行專員會核貸最終貸款金額與利率，若可以檢附齊全的資料以增加過件率或取得優惠利率。
特別要注意申請人應避免同時向多家銀行諮詢，紀錄於聯徵，導致次數過多，被認為資金窘迫而無法成功申辦。
對保簽約
完成核貸後，房貸會進入照會流程，銀行專員會撥打電話詢問相關資料，基本資料、職位、貸款額度、年收入、成交金額、房屋地址與聯絡電話，查驗申請人的身分及資料的真為，確認沒問題後，會與申請人預約簽約時間。
雙方依約定時間見面簽約，確認貸款契約書上的所有內容，包含貸款金額；貸款利率（各階段計算或是固定式利率）、貸款年限、還款方式、有無寬限期、是否綁約提前清償的違約金及擔保債務的範圍等，銀行專員會說明房貸特別提醒事項，讓申請人可以充分了解，仔細查看後，確認無誤再進行簽約。
銀行也會要求申請人需要邦房屋保火險與地震險，保護不動產抵押物的安全，繳交保險費至清償為止，而有些銀行低利房貸會有限制清償規定，約為2-3年，也就是在限制清償期間隨時可部分還款或全部貸款金額還款，都是不需要繳納清償違約金。
抵押權設定
在房屋貸款合約簽訂完成後，會轉由代書會處理房屋抵押權設定，銀行作為房屋第一順位債權人，以貸款金額的1.2倍為抵押定金額，抵押權通常會採最高限額抵押權，在額度設定期間可以塗銷或重複借還款，只要不超過最高限額即可。
資金撥款
房屋貸款流程最後1步驟，銀行會將款項撥至指定帳戶內，即可完成交屋，借款人需要每月將應繳納的金額放在帳戶中，銀行會自動扣除貸款本息。如果是房屋轉貸，銀行會先代償原貸款，再將剩餘的金額撥入指定帳戶內，如果是房屋轉貸，最後一步銀行會先將原本的貸款代償後，再將剩餘的金額撥到指定帳戶內。
房屋貸款流程前要了解的2大重點
申辦房屋貸款前，要先了解這2點後，再進入房屋貸款流程：
衡量自己可負擔的房屋
在房屋借款前，應先評估自己的財務狀況和還款能力，以確定可負擔的房屋價格和貸款額度，並確認是否符合銀行的房屋貸款條件，此外，也需要考慮房屋維護、稅費、保險等相關費用。
房貸申請流程總需時間
在申請房屋貸款前，要先清楚房屋貸款流程需要多久，才可提前計畫，能有充裕的時間選擇房屋貸款專案，而每家貸款機構申請流程不同，一般房屋貸款流程需要14天至1個半月，房屋二胎約約1-14個工作天，房屋增貸需要10-14天，房屋轉增貸需要2-4週，建議提供完整資料以加快審核時間。
房屋貸款需支付哪些費用？
辦理房屋貸款需要支付費用有手續費、鑑價費、徵信費、開辦費、代書費、設定費等各種費用，詳細費用如下：
- 代書費用為2500-6000元
- 地政事務所規費會為設定金額的千分之一
- 書狀費每張約80元
- 火險與地震險每年繳一次，基本費用約為500元
- 鑑價費、手續費、開辦費等會依各家貸款機構規定。
房屋貸款支付費用會因房貸方案、貸款機構等因素而有所差異，建議事先了解清楚。
二胎房貸流程會跟房屋貸款流程相同嗎？
對的，房屋二胎流程與房屋貸款流程大同小異，也是尋找房屋貸款機構、房屋鑑價、審核、對保簽約、房屋二胎設定及撥款，如果房屋貸款額度不滿意，可以申辦房屋二胎，多一筆資金可作使用。
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